Em que consiste o dever de realizar obras de conservação?
A lei determina que os(as) proprietários(as) de imóveis deverão realizar obras de conservação a cada 8 anos. Tais obras de conservação destinam-se a manter o prédio nas condições existentes à data da sua construção ou reconstrução que se traduzem, nomeadamente, em obras de restauro e limpeza. Estas obras de conservação são de natureza ordinária.
Por outro lado, e, sem prejuízo da obrigatoriedade da realização das obras de conservação ordinárias, os(as) proprietários(as) devem realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, higiene e condições estéticas das edificações. Neste caso, estamos perante as obras de conservação extraordinárias.
A par do dever de realização de obras de conservação dos(das) proprietários(as), existe a proibição de deterioração dos prédios. Isto quer significar que o(a) proprietário(a) ou outras pessoas não podem provocar ou agravar a situação de falta de segurança ou de higiene, provocar a deterioração do edifício ou prejudicar a sua condição estética. Presume-se que ocorreu deterioração do prédio quando, designadamente, o imóvel encontra-se total ou parcialmente devoluto; esteja em falta a decoração exterior, nomeadamente, revestimento de azulejos.
Note-se, ainda, que a obrigação de executar obras de conservação são da responsabilidade do(da) proprietário(a), ou seja, derivam do próprio estatuto de proprietário(a), o que significa que, por exemplo, em caso de venda do imóvel, o(a) comprador(a) será o(a) responsável pela execução das obras de conservação.
Como denunciar a falta de obras de conservação dos prédios?
Em primeira linha, cabe aos(às) Presidentes de Junta de Freguesia o dever de informar o Município sobre a existência de prédios degradados ou que ameaçam ruir, devendo solicitar as devidas vistorias aos imóveis que careçam de obras de conservação.
Em caso de incumprimento desse dever, os(as) Presidentes de Junta poderão incorrer em perda de mandato. Por outro lado, os serviços de fiscalização dos Municípios devem fiscalizar os prédios existentes no concelho, por forma a aferirem a carência de obras de conservação nos prédios.
Sem prejuízo, todas e todos os cidadãos têm o direito de apresentar denúncias e queixas à Câmara Municipal, ao Ministério Público, e a outras entidades públicas, no que diz respeito à violação do dever de realização de obras de conservação.
Quais são as consequências da não realização das obras de conservação?
A Câmara Municipal pode, a todo o tempo, mediante vistoria prévia, ordenar a execução de obras de conservação ordinárias ou extraordinárias; por outro lado, caso o prédio ameaçasse ruir ou constitua perigo para a saúde e segurança das pessoas, a Câmara Municipal poderá determinar a demolição parcial ou total do imóvel.
Quer num caso, ou no outro, a Autarquia promove o registo da intimação para que tal fique a constar na certidão permanente do prédio.
Para iniciar as obras de conservação intimadas, o(a) proprietário(a) deverá entregar, na Câmara Municipal, a documentação pedida na intimação.
No caso das obras de conservação extraordinárias, a Autarquia pode ainda ordenar o despejo do prédio, caso tal seja necessário para garantir a segurança das pessoas.
Na eventualidade do(da) proprietário(a) nada fazer quanto à realização das obras de conservação intimadas, a própria Autarquia poderá executar as obras coercivamente, tomando posse do imóvel, podendo ainda cobrar as despesas realizadas com as obras de conservação ao(à) proprietário(a) ou proceder ao arrendamento forçado do imóvel.
Em alternativa, a Câmara Municipal poderá proceder à venda do imóvel em hasta pública ou iniciar os procedimentos de expropriação.
Sem prejuízo, a violação do dever de realização obras de conservação ou a não conclusão dessas obras, poderá conduzir à abertura de processo de contra-ordenação, que poderá resultar na aplicação de coima, e na aplicação da sanção acessória de perda ao direito a subsídios públicos. Repare-se, ainda, que o desrespeito pela intimação para execução das obras de conservação constitui a prática de crime de desobediência.
Para além disso, verificados certos pressupostos legais, as taxas de IMI serão majoradas, mediante comunicação da Câmara Municipal à Autoridade Tributária.
Quais são as vantagens de executar obras de conservação?
A primeira vantagem em realizar obras de conservação é, desde logo, o facto de não incorrer nas sanções previstas nos procedimentos acima referidos.
Por outro lado, salienta-se que, verificados certos pressupostos legais, a execução de obras de conservação/reabilitação é passível de gerar benefícios fiscais, designadamente, a isenção de IMI, por três anos consecutivos; a aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas de conservação/reabilitação; a isenção de IMT; dedução à colecta de encargos relacionados com as obras de conservação/reabilitação, em sede de IRS, etc. .
Como se conjuga o dever de realizar obras de conservação com o arrendamento urbano?
No âmbito do arrendamento urbano para fins habitacionais, cabe ao(à) senhorio(a) executar as obras de conservação ordinárias e extraordinárias, contudo, o(a) inquilino(a) poderá, por acordo escrito entre ambos, realizar as referidas obras. Porém, no caso do(da) senhorio(a) nada fazer e em situações de urgência, o(a) inquilino(a) poderá realizar as obras de conservação, devendo ser reembolsado pelas despesas efectuadas.
Quanto ao arrendamento urbano para fins comerciais, a realização das obras de conservação ordinárias e extraordinárias são livremente combinadas pelas partes.
Sem prejuízo do direito de denúncia às entidades públicas, as alterações de 2019 ao NRAU, vieram estabelecer que os(as) inquilinos(as) poderão solicitar, à Câmara Municipal, a realização de vistoria ao imóvel para verificação das situações de falta de realização de obras de conservação, tal vistoria tem natureza urgente e deverá ser realizada no prazo máximo de 20 dias, devendo o respectivo auto ser emitido até 10 dias após a sua realização. As referidas alterações legislativas trouxeram a possibilidade de o(a) inquilino(a) requer injunção contra o(a) senhorio(a), em virtude da não execução de obras de conservação, verificadas pela vistoria pedida, ou pela falta de pagamento das despesas relativas à execução das obras, por conta do(da) próprio(a) inquilino(a).
Embora, a nosso ver, o procedimento de injunção seja um meio rápido para o(a) inquilino(a) valer os seus direitos contra o(a) senhorio(a), a verdade é que o procedimento tem custos, além dos custos com a contratação de advogado(a) ou solicitador(a). Por outro lado, a apresentação de denúncia (que inclusive, pode ser feita verbalmente) junto das entidades públicas contra o(a) senhorio(a), pode ser feita a qualquer momento e não acarreta custos, sendo que a Câmara Municipal intimará o(a) senhorio(a), independentemente dos direitos que o(a) inquilino(a) tenha.
Tiago Miranda | [email protected]
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