O/A beneficiário/a tem 8 dias para exercer o direito de preferência sob pena de caducidade.
2021/11/30

Em que consiste o direito de preferência?

 

O direito de preferência confere a uma pessoa a possibilidade de ser considerada como preferida a outra pessoa num determinado contrato. Porém, a pessoa que recebe o direito de preferência tem de querer contratar em condições iguais às que um terceiro contrataria.

 

Quem fica vinculado ao direito de preferência?

 

O acordo de direito de preferência é sempre unilateral, e a pessoa beneficiária do direito de preferência pode ou não exercer o direito de preferência que lhe foi atribuído.

 

A parte que fica vinculada no acordo de direito de preferência fica obrigada a dar preferência à pessoa beneficiária na realização de um determinado contrato. Contudo, apenas se compromete a dar preferência se vier a existir um projecto de realização desse contrato e se esse futuro contrato for comunicado à pessoa beneficiária do direito de preferência e esta o aceite.

 

Qual o prazo para aceitar o exercício do direito de preferência?

 

Tem a pessoa singular beneficiária do direito de preferência um prazo de 8 dias após a comunicação por parte da pessoa que ficou vinculada ao direito de preferência para exercer ou não o direito de preferência. No entanto, este prazo de 8 dias pode ser alterado se:

  • no acordo de direito de preferência resultar outro prazo; ou
  • quando a pessoa que ficou vinculada ao direito de preferência na comunicação ao beneficiário de tal direito lhe conceda um prazo mais longo do que o convencionado ou definido por lei.

 

Como funciona o direito de preferência na compra e venda?

 

A lei no seu artigo 414.º do Código Civil oferece a noção de direito de preferência, afirmando que consiste na convenção pela qual alguém se obriga a dar preferência a outra pessoa. A pessoa que der preferência tem de comunicar ao/à beneficiário/a de tal direito o projecto de venda que tenciona fazer com uma pessoa terceira, assim como as cláusulas do projecto de venda do contrato.

 

Esta comunicação pode ser verbal, pelo facto de a lei não indicar forma especial para o exercício da mesma. Contudo, traduzindo-se tal comunicação numa proposta de contrato, tem de revestir a forma que legalmente for exigida para o contrato.

 

Como exercer o direito de preferência?

 

O/A beneficiário/a tem 8 dias para exercer o direito de preferência sob pena de caducidade. Para tal, tem de informar o/a obrigado/a que deseja exercer o direito de preferência, ficando este/a obrigado/a em caso de venda que a mesma seja a favor do/a beneficiário/a do direito de preferência.

 

Direito de preferência assiste à pessoa arrendatária aquando da transmissão de imóveis?

 

A lei no seu artigo 1091.º do Código Civil dá preferência à pessoa arrendatária no caso de existir uma venda ou dação em cumprimento. No momento em que o/a proprietário/a do imóvel decidir vender o mesmo, tem o dever de informar a pessoa arrendatária das condições do negócio em causa.

 

Deve a comunicação dirigida à pessoa arrendatária ser por carta registada com aviso de recepção, na qual deve constar as cláusulas do projecto de venda e do contrato.

 

Como a pessoa arrendatária exerce o direito de preferência?

 

A lei para a pessoa arrendatária oferece um prazo superior, sendo de 30 dias para exercer o direito de preferência ao invés dos 8 dias. Querendo, tem de informar o/a proprietário/a que deseja exercer o direito de preferência, estando o/a proprietário/a em caso de venda do imóvel obrigado a que a venda ocorra a favor da pessoa arrendatária.

 

Quais as entidades públicas com direito de preferência?

 

As entidades públicas com direito de preferência são o Estado, as câmaras municipais, as regiões autónomas, a direcção-geral do património cultural, entre outras entidades públicas.

 

Quando é que uma entidade pública exerce o direito de preferência?

 

Têm as entidades públicas a opção de exercer o seu direito de preferência quando os imóveis a serem vendidos sejam imóveis classificados, em vias de classificação ou localizados numa área protegida ou numa área de reabilitação urbana. Para tal dispõem de 10 dias para o exercício do direito de preferência.

 

Como saber se o imóvel se encontre numa situação de direito de preferência?

 

Para saber se as entidades públicas têm direito de preferência sobre o imóvel, deve consultar a página da câmara municipal da qual o imóvel faz parte, devendo também consultar outras entidades com a Direcção-Geral do Património Cultural.

 

Contudo, pode colocar o anúncio online na página do Casa Pronta para o exercício do direito de preferência não tendo assim de confirmar nas diversas entidades públicas se o imóvel se encontra ou não na lista de direito de preferência das entidades públicas.

 

Como colocar o anúncio para o exercício de direito de preferência?

 

Pode colocar o anúncio para o exercício de direito de preferência o vendedor, outra pessoa ou entidade colectiva, como por exemplo a agência imobiliária que medeie a compra e venda do imóvel. Para tal, publicita os elementos essenciais da compra e venda do imóvel na página do Casa Pronta.

 

O anúncio para o exercício de direito de preferência é publicado através de um formulário disponível na página do Casa Pronta.

O que sucede em caso de violação do direito de preferência?

 

Existem duas hipóteses no caso de violação do direito de preferência:

  • a violação do direito de preferência confere ao/à beneficiário/a o direito a uma indemnização por responsabilidade obrigacional ou
  • tendo o direito de preferência uma eficácia real, intenta-se a chamada acção de preferência que é uma acção que visa a substituição do/a preferente na posição do/a terceiro/a adquirente. Esta acção tem de ser proposta no prazo de 6 meses a partir do momento em que o/a preferente teve conhecimento da alienação. O/A preferente tem de depositar o preço no prazo de 15 dias a contar do prazo da propositura de acção. Decorridos os 6 meses desde o momento em que o/a preferente teve conhecimento dos elementos da alienação caduca o seu direito.

 

Se necessitar de ajuda relativa a questões relacionadas com o direito de preferência ou com a acção de preferência contacte-nos e agende aqui a sua reunião.

Regressar